O recente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça sobre alojamentos locais implica a proibição de instalar este tipo de alojamento temporário em frações autónomas destinadas a habitação permanente num prédio de propriedade horizontal, segundo a jurista Fernanda Paula Oliveira.

O Público noticiou na quinta-feira que o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou a jurisprudência sobre a possibilidade de coexistirem, num mesmo prédio, habitação permanente e habitação temporária para fins turísticos, acabando, segundo o jornal, com "as divergências de entendimento jurídico".

No acórdão do Pleno das Secções Cíveis do STJ, de 22 de março, a que a Lusa teve acesso, pode ler-se que, "no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo de que certa fração se destina a habitação deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local" (AL).

Contactada pela Lusa, Fernanda Paula Oliveira, jurista e professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, explicou que o acórdão significa que "é proibido instalação de AL em frações autónomas destinadas a habitação, não apenas para o futuro, mas todos os AL que já existam".

A especialista referiu também que o acórdão não coloca em causa os regulamentos municipais existentes para a regulação do setor, sublinhando que estes "visam a salvaguarda de interesses públicos", quando neste caso "apenas está em causa a relação privada de condóminos num condomínio".

De acordo com Fernanda Paula Oliveira, o que o STJ decidiu "não é que não pode haver AL em prédios de habitação, mas que, num prédio constituído em propriedade horizontal (num condomínio), não pode haver AL em frações destinadas a habitação".

"Num prédio onde haja habitação e frações destinadas a outros fins (por exemplo, serviços) o AL pode instalar-se nestas últimas, mesmo que exista habitação no prédio", sublinhou.

Segundo a jurista, do ponto de vista estritamente civilista, ou seja, da perspetiva que foi analisada pelo tribunal e que se prende exclusivamente com a relação entre condóminos num prédio constituído em propriedade horizontal, a solução para uniformizar a jurisprudência está "bem fundamentada e não coloca em causa as outras dimensões (mais numa perspetiva de direito do urbanismo) que são claras no Regime Jurídico do Alojamento Local em vigor".

Do ponto de vista urbanístico, acrescentou, "é assente que se a fração tiver uma 'licença de utilização camarária' para habitação não é necessário desencadear um procedimento municipal para alterar a utilização urbanística prevista para essa fração para nela instalar um estabelecimento de alojamento local, embora este seja qualificado por lei como 'serviços' (o AL presta serviços de alojamento)".

A jurista sublinhou a distinção entre título constitutivo da propriedade horizontal -- "que visa estabelecer e regular a relação privada entre os condóminos num condomínio" -- e autorização de utilização camarária da fração ("que visa garantir a adequação da fração ao uso que se lhe pretende dar, de modo a garantir interesses públicos ligados à salubridade, saúde pública e qualidade de vida dos utentes").

No seu entender, seria normal que os espaços de AL, por corresponderem a serviços, só pudessem ser instalados em frações destinadas a serviços. Contudo, disse, na definição do regime deste setor, "o legislador, no intuito de facilitar a instalação destes estabelecimentos (foi isso que esteve na génese deste regime) veio permitir (e não impor, como alguns entendem) que o AL se pudesse instalar em frações habitacionais".

Fernanda Paula Oliveira recordou o que já escreveu anteriormente sobre o tema, quando considerou que, na aprovação do regime jurídico do setor, em 2014, o legislador não tomou posição sobre as questões que se prendem com o condomínio, não esclarecendo, assim, se a ocupação de uma fração habitacional por alojamento local constitui uma alteração de uso.

Depois de haver alterações à lei, em 2018, a professora universitária referiu que se tinha perdido uma boa oportunidade para esclarecer em definitivo as dúvidas sobre o funcionamento do AL em edifícios constituídos em propriedade horizontal. Por o legislador ter deixado a questão "na obscuridade", surgiram diversas leituras das normas legais.

Nesta sequência, surgiu agora a decisão do STJ, que se aplica "a processos em curso e a processos que venham a ser desencadeados".

"Aliás, este acórdão pode até vir a potenciar estas ações", sublinhou.

A lei 62/2018 passou a admitir a possibilidade de os condomínios pedirem o cancelamento do registo de atividade de alojamento local, até ao máximo de um ano, no caso de comprovada "a prática reiterada de atos que perturbem a normal atualização do prédio, bem como de atos que causem incómodo ou afetem o descanso dos condóminos".